El inicio de año siempre trae cambios normativos en diversas materias y, desde la
crisis por la pandemia del COVID-19, enlazando con la provocada por las Guerras
de Ucrania y Palestina, los arrendamientos no son una excepción.
La realidad social y económica de los hogares, el crecimiento de precios y la
insuficiencia de oferta asequible; y la existencia de situaciones de vulnerabilidad
en materia de vivienda justifican que se adopten para 2025 determinadas
medidas sobre arrendamientos.
Esas medidas se contienen, principalmente, en el Real Decreto-Ley 9/2024, de 23
de diciembre, de medidas urgentes en materia económica, tributaria, de transporte,
y de Seguridad Social, y se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a
situaciones de vulnerabilidad social.
En este Comentario vamos a analizar qué aspectos debe tener en cuenta
este 2025 si tiene una vivienda en alquiler, tanto si es arrendador como si es
inquilino.
Limite a la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de
vivienda
Se trata de una medida que fue adoptada, con carácter extraordinario, por el Real
Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el
marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales
de la guerra en Ucrania; que ha sido prorrogada en varias ocasiones, la última por
la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que está vigente desde
el 26 de Mayo de 2023; y que desde 2025 se convierte en definitiva.
No olvide que desde marzo de 2022 hasta 31.12.2023 la limitación de la
actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda fue
del 2%; y que se elevó al 3% entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de
2024.
Ahora se ha publicado el índice de referencia para la actualización anual de la
renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, en cumplimiento de lo
dispuesto en la Disposición adicional undécima de la Ley 29/1994.
Este índice, que se actualizará mensualmente, constituye el límite de referencia a
los efectos del artículo 18 de la Ley 29/1994, con el objeto de evitar incrementos
desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento. Por tanto, el
incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no
podrá exceder de dicho índice que, por ejemplo, para los contratos que deban
actualizarse en enero de 2025, queda fijado en el 2,2%.
¿Cómo se aplica ahora este límite?
En un contrato de alquiler de vivienda, suscrito desde el 26 de mayo de 2023 y
sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuya
renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de
vigencia y contenga cláusula de actualización, se calculará el importe de la misma
aplicando el mecanismo de actualización previsto (por ejemplo, aplicando el Índice
de Garantía de Competitividad o el IPC).
Una vez se haya determinado el incremento consecuencia de la actualización anual
de la renta, debe verificarse que el mismo no exceda del resultado de aplicar la
variación porcentual correspondiente al índice de referencia a fecha de cada
actualización (que es fijado mensualmente por el INE), tomando como mes de
referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera
publicado en la fecha de actualización del contrato.
Y, si excede, se aplicará el incremento que corresponda al porcentaje del índice de
referencia.
Por ejemplo, si la actualización de un contrato, en enero de 2025, aplicando el
criterio establecido en el contrato, es del 3,5% del importe de la renta, no podrá
aplicarse dicho incremento, porque el Índice de referencia que opera como límite,
para enero de 2025, es el 2,2 %.
Esta medida NO afecta a los locales de negocio, que quedan excluidos de esta
limitación en la actualización de la renta. Tampoco resulta de aplicación a
contratos suscritos antes del 26 de mayo de 2023, que, conforme a la Disposición
transitoria cuarta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, continuarán rigiéndose por lo
establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
Procedimientos de desahucio y lanzamientos suspendidos por el Real Decreto-ley
11/2020, de 31 de marzo.
El Real Decreto-Ley 9/2024, de 23 de diciembre, amplía hasta el 31 de diciembre
de 2025 la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamientos en los
supuestos y de acuerdo con los trámites ya establecidos. Se trata de la suspensión
de los desahucios y lanzamientos que se contempla en los artículos 1 y 1 bis
del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo; y que ha venido siendo prorrogada
sucesivamente desde entonces.
Y, a partir del 31 de diciembre de 2025, por el Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de
diciembre, los procedimientos de desahucio y los lanzamientos que afecten a
hogares y personas vulnerables sin alternativa habitacional que se encuentren
suspendidos por aplicación de los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020,
cuando el demandante sea una gran tenedor de vivienda, sólo se reanudarán a
petición expresa de dicho demandante si acredita que se ha sometido al
procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las
Administraciones Públicas, en base al análisis de las circunstancias de ambas
partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación
y normativa autonómica en materia de vivienda.
Se entenderá como gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular
de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida
de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
En entornos de mercado residencial tensionado puede darse esta consideración a
los titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en
dicho ámbito.
Derecho del arrendador a la compensación por suspensión de los desahucios
En consonancia con la suspensión de los desahucios mencionada en el apartado
anterior, se extiende hasta el 31 de enero de 2026 la posibilidad de solicitar la
compensación por parte del arrendador o propietario recogida en el Real Decreto-
ley 37/2020, de 22 de diciembre, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para
hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de
la vivienda y en materia de transportes.
Así, los arrendadores afectados por la suspensión tendrán derecho a solicitar una
compensación cuando la administración competente, en los tres meses
siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando
las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada
facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera
adoptado tales medidas.
En el caso de los propietarios de las viviendas afectadas por las medidas adoptadas
conforme al artículo 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo; tendrán
derecho a solicitar una compensación si durante los tres meses siguientes a la
fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas
adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada, tales medidas
no se hubieran adoptado por la Administración competente y siempre que
acrediten que la suspensión del lanzamiento les ha ocasionado perjuicio
económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con
anterioridad a la entrada en el inmueble.
La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler
de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir
de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias
objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes
de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie
entre que se acordare la suspensión y el momento en que ésta se levante por el
Tribunal o hasta 31 de diciembre de 2025.
No obstante, si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el
arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el
mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.
La solicitud de compensación podrá presentarse hasta el 31 de enero de 2026,
debiendo formular el arrendador una exposición razonada y justificada de la
compensación que considere procedente sobre la base de los criterios indicados
anteriormente.
