La Ley 37/1992 del IVA (LIVA) establece que, se aplicará el tipo reducido
del 10 por ciento a las entregas de edificios o partes de los mismos
aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de
garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos que se
transmitan conjuntamente (artículo 91.Uno.1.7o LIVA).
Lo anterior debe entenderse cuando sean transmitidas por el promotor,
salvo que las viviendas se hubieran utilizado de forma continuada por
un plazo igual o superior a dos años por personas distintas del
comprador, es decir, cuando se trate de una primera entrega de
vivienda en los términos del IVA.
Parece que la LIVA es clara, se tiene que tratar de un inmueble apto para
su utilización como vivienda, tanto es así que la Ley excluye de forma
expresa a los anexos que se puedan considerar locales de negocio,
por mucho que se transmitan conjuntamente con las viviendas y,
también excluye a los inmuebles cuyo destino sea la demolición con
carácter previo a una nueva promoción urbanística.
Sin embargo, el criterio de la administración ha sido vincular la
aplicación del tipo reducido a permisos o licencias
administrativas como puede ser la cédula de habitabilidad o licencia
de primera ocupación.
El Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC), en resolución de
21 de mayo de 2021, aceptó la posibilidad de obtener la cédula de
habitabilidad en un momento posterior al de la venta del inmueble,
siempre que la construcción estuviera terminada y no se produjera
ninguna modificación entre el fin de la obra y obtención de la cédula de
habitabilidad, eso sí, debiéndose el retraso únicamente a motivos
administrativos.
Incluso la anterior resolución del TEAC, a tenor del artículo de la LIVA es
discutible, ya que la LIVA en ningún momento se refiere a trámites
administrativos y no parece que el carácter de vivienda de un inmueble
pueda depender de ellos, cuando esos trámites incluso dependen de
distintas administraciones competentes según el lugar donde radique
el inmueble, esto es algo objetivo.
Pues bien, el Tribunal Supremo en sentencia de 28 de enero de
2025 ha ido más allá y ha establecido doctrina en cuanto a
los requisitos que deben cumplirse para que sea de aplicación el
tipo reducido, son los siguientes:
• Ha de tratarse de vivienda terminada, es decir, la edificación tiene
que estar concluida, ya que en caso contrario sigue el régimen del
suelo sobre el que se asienta.
• Tiene que ser obviamente una entrega de la vivienda, no una
prestación de servicios.
• Tiene que ser apta para el uso residencial de una persona o
familia
En otras palabras, para el Tribunal Supremo la aplicación del tipo de
IVA reducido nada depende de trámites administrativos y en ese
sentido fija doctrina, de tal manera que, cuando concurran las tres
anteriores características será de aplicación el tipo de IVA del 10 por
ciento, cumpliendo por supuesto el resto de los requisitos de la norma.
En el IVA también existe un tipo impositivo superreducido del 4% para
las viviendas calificadas administrativamente como de protección
oficial de régimen especial o de promoción pública, cuando la
entrega sea efectuada por el promotor, incluidos los garajes con un
máximo de dos y, anexos situados en el mismo edificio que se
transmitan conjuntamente (artículo 91.Dos.1.6o). Sin embargo, en
este caso, de la lectura de la LIVA como vemos, los requisitos para la
aplicación del tipo superreducido son más estrictos, por lo que la
doctrina enunciada no es de aplicación.
En definitiva, la doctrina del Tribunal Supremo expuesta solo es
aplicable al tipo impositivo del 10%, pero en esta situación supone una
total seguridad jurídica para el contribuyente y, además, supone un
paso más hacia la interpretación correcta y estricta de los tipos
reducidos en el IVA.
IVA en la venta de edificaciones
La fiscalidad a efectos del IVA de la venta de una edificación (incluido
el suelo sobre el que está enclavado) dependerá de varios factores,
principalmente la condición del vendedor y la naturaleza de la
edificación.
Vendedor particular:
Cuando el vendedor de la edificación es un particular o una persona
jurídica que no actúa como empresario o profesional la operación no
está sujeta al IVA: está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales (ITP), cualquiera que sea la naturaleza de la edificación
objeto de la compraventa (edificio, vivienda, local, garage, trastero…).
En consecuencia, el comprador, sea particular o empresario, deberá
presentar el modelo 600 en la Oficina Liquidadora de la Comunidad
Autónoma correspondiente en el plazo de un mes desde la firma del
contrato de compraventa o de la escritura notarial y realizar el ingreso
del ITP, sin perjuicio de las bonificaciones que pudieran resultar de
aplicación.
Como el vendedor es un particular no tiene obligación de emitir
factura. La tributación del vendedor vendrá por la ganancia o pérdida
patrimonial que debe consignar en la declaración de la renta
(IRPF) según la diferencia entre el precio de adquisición y de
transmisión del inmueble.
